주택 임대사업자와 일반 임대사업자 세제혜택, 등록형태 비교 분석 총정리

​​​우선 일반임대사업자는 일반과세자로 부가세가 환급가능한 대신 취득세를 내야하고 주택임대사업자는 면세업자로 부가세 환급이 불가능한 대신 취득세/재산세가 면제/감면이라는 특징이 있다.

​

주택 임대사업자 등록은 취득일로부터 60일 이내(장기임대의 경우 90일 이내)에 본인이 거주하고 있는 시·군·구청 주택과를 방문해 완료해야 한다. 이 곳에서 등록증을 수령해 거주지 세무서에 가서 2개월 이내에 사업자 신고를 마치면 된다. 이후 다시 시·군·구청 주택과에서 가서 취득세 감면 신청과 함께 임대료나 임대기간 등이 명기된 임대차 계약신고서를 제출하면 된다.

취득세 감면은 신규로 분양된 60㎡ 이하의 공동주택(주거용 오피스텔 포함)은 200만원까지는 면제되며, 200만원을 초과하면 최소납부세액제도가 적용되어서 감면받은 세액의 15%를 납부해야만 한다.

재산세 감면은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 2호 이상 임대주택으로 등록한 경우 전용면적 40㎡ 이하 면제, 60㎡ 이하 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면되며, 취득세같이 최소 납부세액제도가 적용되어 50만 원 초과시 감면받은 세액의 15%를 납부해야만 한다.

종합부동산세를 비과세 받기 위해서는 매입임대주택은 공시가격 6억원(비수도권은 3억 원 이하) 이하 1채 이상, 건설임대주택은 전용면적 149㎡ 이하 2채 이상의 조건이 충족되면 합산배제가 되며, 종합부동산세 신고기간(9월 16일~9월 30일)에 주소지 관할 세무서에 합산배제(비과세) 신청을 해야한다.

가장 중요한 것은 세제 혜택이기 때문에 4년(단기민간 임대주택)이나 8년 이상(장기일반 민간임대주택)의 의무 임대기간에 해당하는 세제혜택을 사전히 꼼꼼히 따져봐야 한다. 가령 재건축·재개발 등 정비사업으로 약정된 의무 임대기간을 채우지 못하면 해당 기간 동안 감면받은 세금을 다시 토해내야 한다. 또 의무 임대기간에는 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 한다. 만약 의무 임대기간 등을 어길 경우에는 집 한채당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.


일반 임대사업은 아파트 등 주거용이 아니라 상가나 업무용 오피스텔과 같이 사무실 용도로 쓰이는 곳을 대상으로 한다. 이에 따라 매달 월세를 받을 때 마다 세금계산서를 발행해 그에 따른 임대 소득을 국세청에 신고해야 한다. 다만 일반 임대사업자로 등록하면 토지분을 제외한 건물분에 부과되는 부가가치세(10%-총 매매비용의 약 7%)를 환급받을 수 있다. 또 종합부동산세는 비과세 대상이 된다.

일반임대사업자 등록 시기와 의무 임대기간은 주택 임대사업자와 다르다. 먼저 계약(분양)일로부터 20일 내에 물건지 관할 세무서를 통해 임대사업자 등록을 마쳐야 한다. 또 10년간 사업자를 유지해야 할 의무가 있다. 단 중간에 사업자가 해당 사업의 권리와 의무를 타 사업자에게 모두 승계하는 포괄양도는 가능하다. 이 경우에도 매수자나 세입자의 전입신고는 불가하다. 이를 어기고 실거주자로 전입신고를 한다면 그동안 환급받았던 부가세를 잔여기간비율(잔여기간/10년)로 추징당할 수 있다. 또 주택 임대사업자와는 달리 임대료 인상 제한은 없다.