주택재개발 아파트재개발 진행과정 및 프리미엄 생성 시점 서울 기준

서울은 새로운 주택을 만들 공간도 부족하고 노후된 주택도 많아 재개발 사업을 진행하면 집값이 당연스럽게 오르지만 반대로 시간이 너무 오래걸리고 법령이나 절차가 복잡하여 아래와 같이 정리해보았다.

개략적으로 아래 이미지와 같으며 통상 프리미엄이 발생되는 단계는 ###프리미엄 상승### 으로 표시해두었다.



정비예정구역으로 지정되고 개략적으로 계획단계 약 3년 (추진위원회 구성까지) 준비단계 약 3년 (건축심의 까지) 시행단계 약 5년 (일반분양 까지) 이후 약 2년간 준공입주/정산해산으로 총 약 15년 정도 걸리는 듯 하다.


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​1. [계획단계 이전] 정비예정구역지정

시장이나 도지사 등이 앞으로 어떤 지역을 재개발(도시환경정비사업) 할 것인지에 대한 계획을 수립하고 그 계획에 들어간 지역으로 아직 예정 사항에 불가한 구역이다.




​2. [계획단계] 기본정비계획수립

정비예정구역 중에서 시도지사가 낙후되서 재개발이 필요하다고 판단되면 기본정비계획 수립하고 재개발지역으로 명명된다.




​3. [계획단계] 정비구역지정

기본정비계획 수립후 약 2년 후 정비구역으로 지정되는데 면적, 용적률, 건폐율, 세대수, 평형구성, 층수, 기부체납등 커다란 방향성이 정해진다.




​4. [계획단계] 추진위원회구성

사업을 이끌어 갈 주체를 정하는데 (추진위원회는 2~3개도 구성 가능) 조합의 전반적인 일을 대행하는 정비업체를 선정한다.

전체 소유주의 1/2이상이 동의해야 승인을 받을수 있어 시간이 오래 걸린다.

참고로 단독주택이나 다가구 등 지분이 큰 사람 등은 재개발에 반대하는 경우도 있으며 반대되는 비상대책위원회가 구성되기도 한다.




​​5. [준비단계] 조합설립인가 - ###프리미엄 상승###

조합설립을 위해 소유주 3/4 이상의 동의가 필요하고 충족시 시나 군/구에 조합설립인가를 신청하는데 인가가 나면 정식으로 법인등기하고 정식으로 조합설립인가가 된다.




​6. [준비단계] 건축심의 - 매우 어려워지는 단계

구체적으로 어떻게 건축을 할지 면적, 세대수, 용적률, 건폐율, 평형구성, 동수, 최고층수, 임대비율, 기부체납 등등 세부적인 계획을 시나 군/구에 보고하고 심의를 받는데 굉장히 어려운 단계이다.

(서울이외지역은 건축심의후 시공사선정. 서울은 사업시행인가후 시공사 선정)




​​7. [시행단계] 사업시행인가 - ###프리미엄 상승###

건축심의를 통해 정해진 내용을 구체화하고, 조합이 진행하고자 하는 사업을 최종적으로 확정하고 승인(시군구) 받는 절차이다.

건축심의를 한 모든내용, 사업비, 학교 등 구체적으로 정해지는 과정이며 이때 비례율이 나오는데 추정비례율일이며 정확한 비례율은 관리처분인가때 나오게 된다.




​8. [시행단계] 조합원 분양신청

조합원들이 원하는 평형을 신청하게 되며 분양을 원하지 않는 소유자는 현금청산(권리가액으로 보상) 또한 가능하다.




​9. [시행단계] 감정평가 실시

조합원 각각의 주택에 대해서 감정평가 실시하게 되는데 개인이 내야할 분담금이 대략적으로 산출된다.




​​10. [시행단계] 관리처분인가 - ###프리미엄 상승###

조합원별 분양권리/분양규모/분담금 내역을 정하기 위해 조합이 세부적인 사업계획인 관리처분계획을 수립하여 조합원의 동의(관리처분총회)를 거쳐 인가를 받아 확정하는 절차이다.

비용 분담과 정산을 따지는 중요한 과정이며 기존주택이 입주권으로 바뀌는 시기이기도 하다.

관리처분인가는 청약의 당첨으로 보기 때문에 5년 재당첨제한에 걸리는지 확인이 필요하며 재당첨제한 걸릴경우 현금청산을 해야한다. 관리처분인가 이후 매수한 조합원 입주권은 재당첨제한에 걸리지 않는다.

참고로 조정지역내 재개발은 관리처분인가후 조합원지위 승계, 양도가 금지되어 있다.(18.01.28이후 사업시행인가 접수 지역)



​11. [시행단계] 이주

이주는 6개월부터 매우 길어질 수 있는데 이 때 조합원들은 이주비대출 신청이 가능하다.




​12. [시행단계] 철거

철거되면 주택이 멸실되며 멸실이 된 후 입주권을 구입한 매수자는 토지취득세 4.6%를 내야한다.

철거중 조합원 동호수 추첨하는데 대부분 좋은 동호수를 우선으로 배정한다.




​13. [시행단계] 일반분양

남은 물량 일반공급으로 분양한다.